El impago de las cuotas hipotecarias acarrea graves consecuencias para el deudor.
La escalada de los tipos de interés de los últimos meses tiene un impacto directo en los préstamos hipotecarios, cuyas cuotas mensuales se han visto incrementados de forma considerable.
Ante esta situación, el impago de hipoteca es una posibilidad creciente por las dificultades que atraviesan las familias por el alza general de precios. ¿Qué consecuencias tiene el impago? ¿Qué soluciones existen si no se puede hacer frente a la hipoteca?
Consecuencias del impago de la hipoteca
Si no se puede hacer frente al pago del préstamo hipotecario, el banco puede proceder a:
1. Cobrar, de forma automática, una comisión por posiciones deudoras. Debe tenerse en cuenta que esta comisión ha sido declarada nula por abusiva por sentencia TS 25-10-19, ya que no puede operar de forma automática y debe estar justificada por servicios realmente prestados al cliente y que supongan algún gasto para la entidad bancaria. Por lo que, si se le aplica, es posible presentar reclamación para que esta sea reintegrada.
2. Aplicar intereses de demora, que será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora solo puede devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.
3. Aplicar la cláusula de vencimiento anticipado que opera cuando:
* El prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
La cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
- al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses;
- al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.
- El banco ha requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
4. Ejecutar la hipoteca. El banco solicitará judicialmente el embargo del inmueble hipotecado. Transcurridos 20 días desde el requerimiento de pago, sin hacerse efectivo, se procede a la subasta del inmueble. El adquirente -nuevo propietario- tiene derecho a la entrega del mismo, por lo que el antiguo propietario (deudor) debe abandonarlo. Si se niega a ello se le obligará a ello a través de un procedimiento de desahucio o lanzamiento, aunque, hasta 28-6-2024, no puede llevarse a cabo el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas que se exponen seguidamente.
¿Qué puedo hacer si no puedo pagar la hipoteca?
En caso de no poder hacer frente al pago de la hipoteca es posible acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias, siempre que se cumplan los requisitos para ello.
Si no es posible acogerse al Código de Buenas Prácticas, existen alternativas:
• Negociar con el banco.
• Vender el inmueble con el fin de cancelar la hipoteca.
Código de Buenas Prácticas
El Código de Buenas Prácticas es el mecanismo mediante el que es posible reestructurar las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, que se encuentra regulado en el RDL 6/2012 y ampliado, con una vigencia temporal de 24 meses, por el RDL 19/2022.
¿Quién puede acogerse al Código de Buenas Prácticas?
Pueden acogerse al Código:
• Las personas que se encuentren situadas en el umbral de exclusión, Es decir, que estén en una en situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al pago de la hipoteca y a las elementales necesidades de subsistencia;
• Los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual; y
con el fin de paliar el alza acelerada de los tipos de interés, las personas físicas titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos hasta 31-12-2022 (vigencia temporal -24 meses)
¿Qué se entiende por “umbral de exclusión”?
Por umbral de exclusión se entiende aquel en el que concurren todas las circunstancias siguientes, debidamente acreditadas documentalmente:
• El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, que residan en la vivienda, no supere los siguientes límites:
• en general, el triple del IPREM anual de 14 pagas;
• cuando alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral: el cuádruplo del IPREM anual de 14 pagas; o
• si el deudor hipotecario es persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, o en casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral: el quíntuplo del IPREM anual de 14 pagas.
• En los 4 años anteriores al momento de la solicitud:
• la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda; o
• hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad (familias numerosas, familias monoparentales con dos hijos a cargo, familias en las que alguno de sus miembros tenga una discapacidad superior al 33%, familias en la que exista una víctima de violencia de género o de trata o explotación sexual, situación de dependencia o enfermedad, deudores mayores de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar...).
• La cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar -40% cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias de discapacidad, enfermedad o dependencia mencionados.
¿Qué medidas se incluyen en el Código de Buenas Prácticas?
Las medidas que se incluyen son:
Reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de:
• La aplicación de una carencia en la amortización de capital de 5 años.
• La ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
• La reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia.
La inaplicación indefinida de las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.
Adicionalmente, las entidades pueden reunificar el conjunto de las deudas.
Quita. Si el plan de reestructuración es inviable, el banco puede, potestativamente, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda, consistente en:
• una reducción de un 25%;
• una reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas; o
• una reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.
Dación en pago. Si las medidas anteriores no son adecuadas, el deudor puede solicitar la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda, lo que supone:
• la cancelación total de la hipoteca; y que
• si se solicita en el momento de pedir la dación en pago, puede permanecer en un plazo de 2 años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devenga un interés de demora del 10%.
Esta medida no es aplicable en los casos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
Negociación con la entidad financiera
Cuando la única solución que existe para evitar el impago de la hipoteca es negociar, pueden plantearse al banco las siguientes alternativas:
Solicitar un período de carencia, en el que sea posible no pagar las cuotas o abonar, únicamente, los intereses devengados en ese tiempo. Durante este período se generan intereses, por lo que el coste de la hipoteca será superior.
Que te aplique una moratoria. Es decir, aplazar el pago de las cuotas durante un tiempo y que la hipoteca se mantenga con las mismas condiciones iniciales cuando acabe el plazo pactado. Es poco probable que el banco lo acepte, pero, oye, no pierdes nada por intentarlo, más si eres cliente de toda la vida de la entidad.
Que te aplique una carencia de hipoteca total o parcial. Es una alternativa que te permite no pagar las cuotas durante un tiempo o abonar solo la parte de los intereses. Mientras se te aplique, eso sí, se acumularán intereses (con la moratoria no sucede esto porque se aplazan todos los pagos). En otras palabras: la hipoteca te costará más a la larga, pero es un precio que merece la pena asumir si con eso evitas el endeudamiento y te recuperas económicamente.
Recuerda que el banco no está obligado a aceptar ninguna de tus propuestas. Sin embargo, tampoco querrá que dejes de abonar las cuotas. Lo normal es que podáis llegar a algún acuerdo que beneficie a ambas partes.
Poner la casa en venta
Es la más drástica y la incluimos como opción en caso de que las anteriores fallen: vender tu casa o tu piso por un precio igual o superior a la deuda que tienes pendiente con el banco. De este modo, podrás cancelar tu hipoteca y, con un poco de suerte, ganarás algo de dinero en el proceso. Aunque suene muy obvio, antes de poner tu vivienda en venta, asegúrate de tener una alternativa viable para vivir (un piso con alquiler barato, la casa de un familiar o allegado...).
¿Cómo pido a mi banco que me ayude con la hipoteca?
Como comentamos en el apartado anterior, hay varias maneras de evitar el impago de tu hipoteca. Muchas, eso sí, pasan por hablar con tu banco, que quizás no esté todo lo accesible que debería estar. Si quieres que te ayude y que lo haga rápidamente, nuestro consejo es que sigas estos pasos:
1. Pide cita a tu gestor y mándale un correo electrónico
En primer lugar, llama a tu oficina, explica tu situación y pide cita para revisar la hipoteca con tu gestor personal (si el banco es online, ponte en contacto con atención al cliente). Es posible que no te den cita inmediatamente, porque los bancos están colapsados con las solicitudes que reciben de toda la gente que tiene problemas para pagar sus cuotas por culpa de la subida del euríbor.
2. Mándale un correo electrónico si no te da cita
Si no te dan cita, pide el correo electrónico de tu gestor y mándale este mail para que quede constancia de que han hablado contigo y que han quedado con estudiar tu caso más adelante:
Según nuestra conversación del día [INTRODUCIR FECHA], quedo a la espera de que me deis cita para explorar medidas de alivio para mi hipoteca [INTRODUCIR Nº DE EXPEDIENTE HIPOTECARIO], formalizada sobre la vivienda situada en [INTRODUCIR DIRECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE]. Quisiera saber cuándo podré ir a la oficina o, en su defecto, saber cuánto tardaré en poder recibir atención personalizada.
3. Manda otro correo si no te contesta en una semana
A partir de ahí, te aconsejamos esperar una semana. Si pasados siete días aún no te han dado cita, manda otro correo electrónico y advierte que interpondrás una reclamación si no te atienden como es debido. El contenido de este mail puede ser el siguiente:
Hace más de una semana que espero que me deis cita para explorar medidas de alivio para mi hipoteca [INTRODUCIR Nº DE EXPEDIENTE HIPOTECARIO], formalizada sobre la vivienda situada en [INTRODUCIR DIRECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE]. En caso de no recibir noticias vuestras en la próxima semana, me veré en la obligación de interponer una reclamación ante vuestro Servicio de Atención al Cliente para agilizar el proceso.
4. Reclama ante el SAC del banco si siguen sin darte cita
¿Ha pasado otra semana y aún no te dan cita? Pues toca cumplir con tu amenaza e interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu banco. En su página web encontrarás las vías para contactar con el SAC.
Te aconsejo que le escribas un texto similar al siguiente:
Mi nombre es [INTRODUCIR NOMBRE], con DNI [INTRODUCIR DNI]. El día [INTRODUCIR FECHA] pedí cita en la oficina [NÚMERO DE OFICINA] para explorar medidas de alivio para mi hipoteca [INTRODUCIR Nº DE EXPEDIENTE HIPOTECARIO], formalizada sobre la vivienda situada en [INTRODUCIR DIRECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE]. A día de hoy, todavía no me han dado cita. Por ello, solicito que me den cita en la mencionada oficina con la mayor brevedad posible. En caso contrario, me veré en la obligación de interponer una reclamación ante el Banco de España por el retraso injustificado en el estudio de mi situación.
5. ¿Aún sin cita? Reclama al Banco de España
Durante el mes siguiente, es más que probable que tu entidad resuelva tu reclamación y te dé cita. Pero si no lo hace, tienes un último recurso: quejarte al Banco de España para que le dé un tirón de orejas a tu banco y le fuerce a darte la cita.
¿Puedo pedir ayuda a alguna organización?
Si no tienes claro cuál es la mejor solución para ti o ya has dejado sin pagar alguna cuota de tu hipoteca, existen organizaciones que te pueden ayudar de forma gratuita. Son las siguientes:
• Asociaciones sin ánimo de lucro como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Puedes contactar con una de estas organizaciones para que te expliquen qué mecanismo te conviene más en caso de que no puedas hacer frente a las mensualidades de tu préstamo hipotecario.
• El servicio de intermediación hipotecaria, te prestará asesoramiento gratuito y mediará con tu banco para que reestructure tu deuda, con mayores probabilidades de éxito que si negociaras solo por tu cuenta.
“Tener la información justa en el momento adecuado, inclina la balanza de tu lado”
Llav@-neres
Assessoria i Gestió
**Llavaneres Assessoria i Gestio no se hace responsable de las pérdidas ocasionadas a las personas naturales o jurídicas que actúen o dejen de actuar como resultado de alguna información contenida en esta circular.