Una comunidad de propietarios solamente tiene razón de ser cuando se den las circunstancias (en cuyo caso la comunidad estará regulada por la Ley de Propiedad Horizontal):
Seas propietario de un piso, apartamento turístico, estudio, trastero, o garaje susceptible de aprovechamiento individualizado dentro de un edificio, urbanización o complejo, y seas copropietario, junto con los demás vecinos, de elementos comunes (servicios o instalaciones) del mismo edificio, urbanización o complejo ( ej: escaleras, patios, portales, ascensores, piscina, servicios de limpieza, jardinería, fachadas, instalaciones de suministros etc).
El 85% de los ciudadanos españoles viven en régimen de comunidad de propietarios.
Principios fundamentales:
En una comunidad de propietarios, cada propietario: Es propietario de su piso o local y copropietario de las zonas comunes. Que no es lo mismo que, todo el edificio es propiedad de todos en proporción a su cuota de participación.
¿Con qué criterio se reparten los gastos en la comunidad de propietarios?. Con el definido por los estatutos; en su defecto se aplican las cuotas de participación.
¿Puede el propietario de un piso o local realizar obras en su propio piso? Sí, si las obras no menoscaban la seguridad o la estructura general, ni cambian la configuración exterior del edificio ni perjudican los derechos de otro propietario. Diferente a que cada propietario, al creer, que su piso solo es suyo pueda hacer en el lo que quiera.
¿Puede el propietario de un piso o local realizar dentro de él cualquier actividad? No puede realizar actividades prohibidas por los estatutos ni tampoco actividades molestas, peligrosas o ilícitas.
En la comunidad, un inquilino tiene los mismos derechos que un propietario: El inquilino tiene los mismos derechos de uso que el propietario pero no participa en las juntas ni en las votaciones. Los vecinos no pueden privar al inquilino del derecho a usar las zonas comunes (pistas deportivas, piscinas...).
Está obligado el propietario de un piso o local a permitir la entrada en él a representantes de la comunidad? Debe permitirles la entrada para proceder a las reparaciones u obras necesarias para la comunidad.
¿Asume el adquirente de una vivienda o local la responsabilidad por las deudas que pueda tener el antiguo propietario con la comunidad? Sólo responde por deudas que correspondan al año en que adquiere la vivienda y al año anterior. De ahí la importancia de al adquirir una vivienda o local requerir al Administrador documento de corriente pago.
¿Pueden hacerse las notificaciones de la comunidad de propietarios en el tablón de anuncios del edificio? Sólo en el caso de que la notificación no haya sido posible en el domicilio indicado por el propietario ni en su piso en la comunidad. Cada propietario debe comunicar al Secretario de la Comunidad su domicilio en España, a través de cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. En defecto de esta comunicación, el domicilio para notificaciones será el piso o local surtiendo plenos efectos las notificaciones entregadas al ocupante de los mismos.
¿Están obligados los propietarios a realizar todas las obras que faciliten la accesibilidad a las personas mayores o con discapacidad? Están obligados si el importe de las obras no supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Creyendo muchos propietarios que es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo para hacer obras en el edificio. Las obras de reparación urgente son aquellas que, por sus características de urgencia exigen una intervención inmediata, no requieren la celebración previa de una Junta de la Comunidad de Propietarios. Eso sí, esa obra ha de ser aprobada en la siguiente Junta que se celebre.
¿Están obligados a contribuir a la construcción de una piscina quienes votaron en contra de esa decisión, aprobada en junta por la mayoría de los propietarios? No, porque se trata de una mejora no necesaria cuya cuota excede del importe de tres mensualidades ordinarias. Aunque se crea que si, porque así lo ha decidido la mayoría y porque la piscina beneficiará a todos los propietarios.
¿Es obligatorio asumir el cargo de presidente de la comunidad para el vecino que ha sido designado? Sí, sólo se puede solicitar el relevo a un juez, alegando las razones que se estimen convenientes. No, pudiendo nombrar a un familiar o amigo para que se ocupe él.
¿Quién aprueba los presupuestos de la comunidad? La junta, que representa a todos los propietarios. Ni el Presidente ni el Administrador, pueden por ellos mismos aprobarlos.
¿Qué mayoría de votos requiere la decisión de suprimir el servicio de portería en una comunidad? La aprobación de las tres quintas partes del total de propietarios que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas. No por unanimidad.
¿Qué plazo tiene para impugnar un acuerdo de la junta un propietario que se haya opuesto a él dejando constancia expresa (es decir, “salvando su voto”) o que estuviera ausente? Tres meses desde la toma del acuerdo o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
¿Puede un propietario sustituir el toldo de su terraza por otro más colorido? Debe ser una decisión de la Junta con la unanimidad de todos los propietarios, porque afecta a la fachada, que es un elemento común.
¿Para instalar un ascensor en un edificio de viviendas debe conseguirse, según el caso, distinta mayoría por parte de la Comunidad de Propietarios?: Si en el edificio no vive ni trabaja ninguna persona discapacitada o mayor de 70 años, es preciso que la instalación del ascensor sea aprobada en Junta por 3/5 partes de los propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Cuando en el edificio vivan, trabajen o presten sus servicios de manera altruista personas con algún grado de discapacidad o mayores de 70 años, la instalación de ascensor requiere el voto favorable en Junta de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Una vez alcanzado el acuerdo por la Junta, todos los propietarios están obligados al pago de los gastos, en función del coeficiente o la cuota de participación.
¿Mayorias necesarias y para que?:
.- Unanimidad: Para la aprobación o modificación de los Estatutos o de sus normas de funcionamiento.
.- Mayoría de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación:
Para el establecimiento o supresión de algún servicio común del edificio, como el ascensor, portero, servicio de vigilancia, servicio de limpieza, servicio de jardinería, equipos o sistemas para mejorar la eficacia energética o hídrica del edificio o cualquier otro servicio común. Incluso en el caso de que suponga modificar los Estatutos de la Comunidad, así como el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.
.-Mayoría de 1/3 de los propietarios que a su vez representen 1/3 de las cuotas de participación:
Para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones.
Para la instalación o adaptación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar o de otras energías.
Para la instalación de equipos o sistemas de mejora de la eficacia energética o hídrica de aprovechamiento privativo.
El costo de las instalaciones acordadas no podrá ser repercutido sobre los propietarios que no hayan votado a favor. Si, con posterioridad, solicitasen el acceso a estos servicios, podrá ser autorizado si abonan la parte del coste actualizado que les hubiera correspondido abonar en el momento de la instalación.
.-Mayoría simple por votos a favor de más de la mitad del total de los propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación:
Obras o establecimiento de nuevos servicios comunes para la supresión de barreras arquitectónicas, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad y para el resto de acuerdos.
El incomprendido IVA
La Comunidad de Propietarios ha de pagar el IVA en el caso del recibo de luz, mantenimiento de ascensor, limpieza y contratación de servicios profesionales en general: administrador ajeno a la Comunidad de Propietarios, abogados, etc.
En las facturas que se repercutan a la Comunidad de Propietarios ha de quedar perfectamente reflejado el coste del servicio y su correspondiente IVA.
Asimismo, en el caso de que la Comunidad realice alguna actividad sujeta a IVA, como el alquiler de locales, viviendas, cubierta, vallas publicitarias, etc., debe emitir las correspondientes facturas con IVA.
En este caso, la Comunidad ha de realizar la declaración trimestral del IVA (cuatro, por tanto, al año) e ingresarlo en Hacienda, y una declaración anual, resumen de las cuatro anteriores.
Asimismo, la Comunidad de Propietarios puede deducirse el IVA en su declaración, siempre y cuando también lo genere (siempre que el servicio que lo generó tenga relación con la actividad que realice la Comunidad).
Habitualmente, cuando un edificio se divide en régimen de propiedad horizontal quedan perfectamente descritas cada una de las viviendas, plazas de garaje y trasteros. Pero es posible encontrarse con que, por ejemplo, el garaje sea una sola finca por la que se gire un único recibo de contribución. Este recibo ha de pagarlo la Comunidad de Propietarios, y repercutir la cantidad correspondiente a cada propietario.
Morosidad
Con la nueva Ley de Propiedad Horizontal, el tratamiento de la morosidad se endureció y su tratamiento en los juzgados se agilizo y simplifico con la introducción del llamado procedimiento monitorio (la presentación de la demanda en el Juzgado no precisa ni de Abogado ni de Procurador).
Hoy en día la Ley establece que el propietario del inmueble está obligado el pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios.
De lo contrario, el Presidente o el Administrador (si así lo acuerda la Junta de propietarios) puede interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que está situada la comunidad de propietarios, con las siguientes consecuencias para el demandado (moroso):
.- Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenara la ejecución de los bienes del demandado, en el momento en que así lo solicite la comunidad, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses costa judiciales y gastos notariales causados a la comunidad.
Una forma molt personal d’entendre les empreses i els emprenedors