El porcentaje de retención sobre el alquiler de inmuebles o parking es el 19% para 2022; pero, ¿Sabes cuándo se aplica? ¿Quién debe retener? ¿Qué se hace con estas cantidades?
Cuando una entidad alquila inmuebles urbanos a personas físicas o jurídicas, las rentas obtenidas están sujetas a impuestos. Sin embargo, esta carga tributaria no la paga el arrendador, sino que lo hace el arrendatario por medio de una retención de alquiler. Esto significa que, en lugar de abonarla mes a mes en el pago de la factura, el inquilino la ingresa en Hacienda a nombre de quien le renta el espacio.
El protocolo para llevar a cabo dichas retenciones está sujeto a una serie de requisitos y lineamientos. A continuación, te mostramos de qué tratan y los puntos más importantes para tener en cuenta.
Aplicación de la retención de alquileres
La retención de alquileres tiene lugar únicamente para el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, por lo que quedan excluidos todos aquellos que sean de tipo rural.
A efectos catastrales, y de acuerdo a lo establecido en Real Decreto Legislativo 1/2004, se entiende por inmuebles urbanos a todos aquellos bienes situados en suelo urbano, urbanizado o equivalente. En este sentido, abarcan casas, edificios, oficinas, locales comerciales y naves que se encuentren en las zonas así catalogadas por los ayuntamientos.
¿Cuándo hay que retener? Alquileres sujetos a retención
Habrá que retener cuando se paguen rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Da igual si se trata de un arrendamiento o subarrendamiento. Pero sí debe recaer sobre un inmueble urbano, no rústico.
Si el arrendador es una persona física, el inquilino le retendrá a cuenta de su IRPF.
Si es una persona jurídica, la retención será a cuenta del Impuesto sobre Sociedades.
¿Quién está obligado a retener en alquileres?
Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas (comunidades de bienes, sociedades civiles...).
Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan
rentas en el ejercicio de sus actividades.
Los particulares no están obligados, en ningún caso, a practicar retención.
Solo deberán retener los empresarios o profesionales (tanto como personas físicas como entidades) que actúen en el ejercicio de su actividad.
Ejemplo
Un notario alquila un piso para instalar su despacho. Deberá retener en los pagos que realice al propietario o arrendador. Lo mismo sucede silo alquila como vivienda y despacho.
Este mismo notario alquila un local como trastero para guardar muebles de su vivienda. No deberá retener cuando pague la renta y que no lo hace en el ejercicio de su actividad.
Cuando un particular alquila un local comercial como trastero no deberá retener al pagar la renta ya que no se trata de un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad.
Si se trata de particulares que alquilan dicho inmueble con fines de vivienda, no deben hacer ninguna retención.
Es preciso aclarar que es el inquilino (persona física o jurídica) quien tiene la obligación de retener e ingresar en Hacienda el porcentaje correspondiente por concepto de retención a cuenta de su arrendador.
Por su parte, el arrendador será quien se encargue de calcular y plasmar en la factura el monto a pagar por el arrendatario en función a la base imponible respectiva.
Luego, cuando el arrendador elabore su IRPF o IS, se descontarán aquellas cantidades ya abonadas como retención.
Rentas excluidas de retención sobre el alquiler
No estarán sujetos a retención:
• El arrendamiento de vivienda realizado por una empresa para sus empleados
• Las rentas satisfechas a un mismo arrendador que no superen los 900 euros anuales
• Las rentas satisfechas a un arrendador que nos entregue un certificado de exención emitido por Hacienda. Puede conseguir este certificado si se dedica al arrendamiento de vivienda y locales y dispone de inmuebles por un valor catastral superior a 601.012,10 euros. Como inquilino debes asegurarte de que el arrendador te entrega un certificado actualizado en cada ejercicio.
• Las rentas derivadas de contratos de arrendamiento financiero.
• Las rentas satisfechas a entidades de utilidad pública ya que están totalmente exentas en el Impuesto sobre Sociedades. (no se les debe retener a cuenta de un impuesto que no pagan).
¿Sobre qué cantidad se aplica la retención? Base de la retención
La renta del alquiler puede pagarse en dinero o en especie. Se paga en especie cuando se presten servicios o se entregue otro tipo de bienes que no sean dinero.
Rendimientos dinerarios
La base para aplicar la retención sobre el alquiler de inmuebles es la suma de todas las cantidades que se pagan excluido el IVA.
Por lo tanto, están sujetos a retención tanto la renta pactada como cualquier gasto (comunidad, IBI, luz...) que se repercuta al inquilino en virtud del contrato de arrendamiento.
Así lo establece el artículo 100 del Reglamento del IRPF y la consulta vinculante V1866-08 de la Dirección General de Tributos.
Centro de negocios: cuando el arrendamiento de oficinas y despachos conlleva la prestación de servicios adicionales como limpieza, secretariado, comunicaciones, electricidad, etc. Es un contrato mixto de arrendamiento de inmuebles y de servicios.
Su finalidad es dotar al inquilino de la infraestructura necesaria (material y personal) para que pueda desarrollar su actividad. Va más allá del simple contrato de arrendamiento. Por eso, la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V3143-14 establece que los rendimientos que se satisfagan no estarán sujetos a retención.
Rendimientos en especie
Cuando se satisfacen rendimientos en especie no se retiene (no hay una renta dineraria sobre la que retener). Se realiza un ingreso a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades, dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica.
Pagados a una persona física
Cuando el arrendador del inmueble sea una persona física, la base sobre la que aplicar el ingreso a cuenta será el valor de mercado de los bienes entregados en pago de la renta.
Pagados a una persona jurídica
Si recibe la renta una entidad con personalidad jurídica, la base también será el valor de mercado.
Pero el artículo 64 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades determina que el valor de mercado será el resultado de incrementar en un 20% el valor de adquisición o coste para el pagador.
Porcentaje de retención sobre el alquiler en 2022
El porcentaje que se aplica para calcular la retención sobre el arrendamiento de
inmuebles es el 19%.
El porcentaje se reducirá en un 60% siempre que:
.- El inmueble radique en Ceuta, Melilla y sus dependencias.
.- El arrendador tenga allí su domicilio si se trata de una entidad o tenga derecho a practicar la reducción por rentas obtenidas en Ceuta y Melilla establecida en el IRPF para las personas físicas.
Ejemplos de retención sobre el alquiler en 2022
Se alquila una oficina por la que se pagan 900 euros al mes de renta y 100 euros de comunidad de propietarios.
Renta 900€
Comunidad 100€
Base imponible 1.000€
IVA (21%1.000) 210€
Retención (19%1.000) -190€
Total 1.020€
Como se muestra en la factura, el inquilino pagará al arrendador un total de 1.020€ de alquiler al mes + 190€ que pagará a Hacienda a través del modelo 115 de forma que su gasto mensual total en alquiler será de 1.210€.
Da igual que el arrendador o el arrendatario sean sociedades o personas físicas en el ejercicio de sus actividades económicas.
Si el arrendador del ejemplo anterior no satisface la renta en dinero sino prestando servicios de asesoría fiscal y contable (el coste de estos servicios es 1.000 euros):
En este caso habrá que distinguir que el arrendador sea persona física o entidad sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades. La ley de este impuesto establece que el valor de mercado será el resultado de incrementar en un 20% el valor de adquisición o coste para el pagador.
PERSONA FÍSICA PERSONA JURÍDICA
Renta 900€ Renta 900€
Comunidad 100€ Comunidad 100€
Base imponible 1.000€ Base imponible 1.000€
IVA (21%1.000) 210€ IVA (21%1.000) 210€
Retención (19%1.000) 190€ Retención (19%1.200) 228€
Total 1.020€ 1,20×1.000=1.200€ 1.20X1.000= 1.200
982€Total
Obligaciones del retenedor: presentar los modelos 115 y 180 en Hacienda
El arrendatario practicará la retención en el momento de abonar la renta. Y deberá ingresar trimestralmente en Hacienda las cantidades retenidas presentando el modelo 115.
Modelo 115. Retenciones e ingresos a cuenta. Rentas o rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos
¿Cómo rellenar el modelo 115?
Los datos que tendrás que rellenar en este modelo son:
• Número de perceptores
• Bases de las retenciones e ingresos a cuenta
• Retenciones e ingresos a cuenta
• Resultados anteriores declaraciones (sólo deberás rellenar esta casilla cuando presentes una declaración complementaria)
• Resultado a ingresar
¿Debes presentar el modelo 115 sin retención?
No es habitual presentar esta declaración sin haber retenido nada. Es decir, presentar una declaración negativa, con cuota cero o sin actividad. Y es que, si has pagado por arrendamientos, es obligatorio retener un porcentaje e ingresar esta cantidad.
Pero puede darse el caso de que durante un trimestre no hayas tenido arrendamientos o no hayas pagado ninguna renta de alquiler. Para ese trimestre,
deberás presentar el modelo 115 marcando sólo la casilla negativa
También deberás presentar el modelo 115 sin retención si una vez terminado el
arrendamiento no te dieras de baja de la obligación de retener marcando la casilla correspondiente en la declaración censal 036.
Te aconsejo que inmediatamente presentes el modelo 036 dándote de baja en esta obligación ya que no debes practicar retención sobre el alquiler y así evitarás tener que presentar el modelo 115.
Modelo 180
Esta declaración informativa es un resumen anual de las retenciones e ingresos a cuenta sobre los rendimientos procedentes de arrendamientos de inmuebles urbanos.
En ella se informa de los datos fiscales de cada perceptor, el importe total que se le ha pagado y el que se le ha retenido y los datos del inmueble arrendado (referencia catastral, dirección...).
Se presenta en enero con los datos del ejercicio anterior.
Con el Mod 115 se ingresan las cantidades en Hacienda. Y es en el Mod 180 donde se le informa de a quien corresponden esas cantidades ingresadas, en que importe y por cual inmueble.(Registro catastral importante).
¿Qué ocurre si el inquilino no ingresa las retenciones en Hacienda?
Si tu arrendatario no ingresa las retenciones sobre el alquiler en la Agencia Tributaria, ¿puedes deducirte estas retenciones al calcular tu impuesto sobre la renta o sobre sociedades?
Si por alguna razón el arrendatario no realiza la oportuna retención de alquiler, podrá incurrir en sanciones de hasta el 150 % del monto que debió ingresar a ante la Agencia Tributaria.
La consulta vinculante V1763-16 de la Dirección General de Tributos establece que podrás deducir de la cuota íntegra las retenciones practicadas que debieron ser retenidas por el inquilino, siempre que puedas probar la contraprestación íntegra devengada.
Por parte del arrendador, el hecho de que el inquilino no presente las liquidaciones ante Hacienda no afecta su derecho de deducir la cuota íntegra de las retenciones estimadas. Sin embargo, para que dicho privilegio no se vea afectado, deberá demostrar que realizó el cobro de los importes adeudados mediante justificantes de cobro y facturas de alquiler.
Si se diera el caso en el que el arrendador no cumpla con sus deberes comunicativos a través de las facturas, Hacienda lo podrá sancionar en función al artículo 205 de la Ley General Tributaria. De ser así, la infracción será leve con una multa cuyo valor dependerá de los datos no declarados.
Alquiler de garaje: ¿debes pagar IVA e IRPF? El alquiler de garaje es el más extendido entre particulares después del alquiler de vivienda.
En muchos casos no se declara porque es difícil que Hacienda lo detecte. O porque no se sabe que está sujeto a IVA e IRPF.
Pero el desconocimiento de una norma no exime de su cumplimiento. Si Hacienda lo detecta puede llegar a imponer una sanción que va del 50 al 150% de lo dejado de ingresar.
Por eso, te conviene saber que por los ingresos del alquiler de garaje hay que pagar dos impuestos: IVA e IRPF
Impuesto sobre el Valor Añadido
La Ley del IVA considera que el alquiler es una prestación de servicios sujeta a IVA. Sin embargo, el artículo 20 de la LIVA establece diversas exenciones. Entre ellas se encuentra el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a viviendas. Por eso, hay que distinguir:
• Tipos de alquiler de garaje a efectos del IVA
• Alquiler de garaje conjuntamente con la vivienda
El artículo 20.Uno.23ºb) de la Ley del IVA señala que estarán exentos de IVA los
arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente a viviendas. Añade que “La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos”.
• Alquiler de garaje de forma independiente
Al no incluirse dentro del alquiler de vivienda, no se puede aplicar la exención. Habrá que tributar por IVA al tipo general del 21%.
Así lo confirma también la consulta vinculante 0577-12 de la Dirección General de Tributos.
Declaraciones de IVA a presentar por el alquiler de garaje
El alquiler de garaje a la vez que la vivienda está exento de IVA y se rige por las mismas normas que el alquiler de vivienda.
Como sucede con el alquiler de local de negocio, tendrás que repercutir IVA en la factura que emitas.
Debes calcular el 21% de IVA sobre el total de la cantidad percibida (renta y otras
cantidades como comunidad de propietarios, luz...).
Durante los 20 días siguientes a la finalización del trimestre natural presentaras la declaración de IVA (Modelo 303). Podrás deducirte el IVA soportado en las inversiones o gastos realizados en la plaza de garaje.
Ya no es obligatorio presentar el resumen anual de IVA (Modelo 390). En la declaración del último trimestre, a presentar hasta el 30 de enero del año siguiente, habrá que rellenar un apartado específico que sustituye a esta declaración.
¿Hay que aplicar el IVA en el alquiler de garaje entre particulares?
Los particulares no tienen que liquidar IVA en Hacienda. Pero el alquiler de garaje es una operación que convierte en empresario al arrendador a efectos de IVA.
Por eso, aunque se trate de un particular, estará obligado a presentar declaraciones de IVA.
¿Es necesario darse de alta en Hacienda?
Como hemos señalado, este arrendamiento convierte en empresario a efectos de IVA. Por eso, hay que presentar el alta en Hacienda a través de la declaración censal Modelo 037.
En ella indicarás que vas a realizar la actividad de alquiler de locales dentro del epígrafe “861.2 de “Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.”. También señalarás la fecha del alta en el régimen general de IVA.
¿Puedes deducirte algún gasto por alquilar un garaje?
El rendimiento neto se calcula del mismo modo que para el alquiler de vivienda. Debes considerar todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente al alquiler:
• Intereses de la hipoteca que financia la compra de la plaza de parking. Sólo los intereses (no el capital) y sólo la parte proporcional a los días en que ha estado alquilada.
• Gastos de reparaciones y conservación.
• Impuestos del garaje: IBI y tasas de basuras.
• Gastos de administración y vigilancia.
• Primas de seguros.
• Gastos de formalización del alquiler.
• Suministros
• Amortización: el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición del garaje o el valor catastral de la construcción.
Hay una diferencia con el alquiler de vivienda. En el arrendamiento de garaje, cuando se hace de forma independiente y no conjuntamente con el alquiler de vivienda, no puede aplicarse la reducción del 60% del rendimiento neto. Esta reducción sólo se practica sobre el alquiler de vivienda permanente del inquilino.
¿Y si la plaza de garaje no se alquila?
La plaza de aparcamiento tributa en IRPF tanto si está alquilada como si no lo está.
Durante el período del año que esté alquilada tributará como rendimiento de capital inmobiliario, como ya hemos analizad
Por el tiempo en que no ha estado alquilada, habrá que declararla como imputación de renta inmobiliaria (1,1 o el 2% del valor catastral).
Sólo las plazas de garaje, hasta un máximo de 2, que se adquieran con la vivienda habitual no deberán tributar en la declaración de renta.
¿Está el alquiler de garaje sometido a retención?
Los particulares no están obligados, en ningún caso, a practicar retención a cuenta del IRPF por el alquiler de garaje.
Sólo deberán retener los empresarios o profesionales (tanto personas físicas como entidades) que actúen en el ejercicio de su actividad.
El porcentaje de retención es el 19%. Se aplica sobre el importe de la renta (sin incluir el IVA) en el momento del pago.
Trimestralmente, el inquilino ingresará en Hacienda las retenciones practicadas a cuenta de tu IRPF.
Ahora ya conoces el riesgo y eres consciente de las obligaciones fiscales que implica el alquiler de garaje.
“22 anys, amb una forma molt personal d’entendre les empreses i els emprenedors”
Llav@-neres
Assessoria i Gestió
**Llavaneres Assessoria i Gestio no se hace responsable de las pérdidas ocasionadas a las personas naturales o jurídicas que actúen o dejen de actuar como resultado de alguna información contenida en esta circular.