La confusa frontera entre obras, mantenimiento obligatorio y mejoras voluntarias
Conforme a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de propietarios, con cargo a sus fondos, están obligadas a realizar el adecuado mantenimiento y conservación de la edificación, y tanto es así que el art. 10.1 de la citada normativa establece que tendrán carácter obligatorio y ni siquiera requerirán acuerdo de la junta “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
Conforme a lo anterior, cualquier propietario podría exigir a la comunidad que realizase las reparaciones pertinentes si, por ejemplo, el edificio estuviese afectado por humedades o filtraciones incluso aunque no afectasen de forma directa a su vivienda.
Y si la comunidad se negase o lo ignorase, tendría disponible la vía judicial, en la que, muy probablemente serían estimadas sus pretensiones.
Ahora bien, en este punto surge la duda de hasta dónde llega ese deber de mantenimiento y conservación y dónde comienzan las mejoras, pues estas últimas ya no serían obligatorias y quedarían sujetas a los acuerdos alcanzados en junta de propietarios.
Parece claro que no podemos pretender que una edificación de, por ejemplo, el año 1960, cumpla los requerimientos del Código Técnico de la Edificación que data de 2006, pues supondría muy probablemente la reconstrucción total de la edificación.
Pero también cabe preguntarse si entre los requisitos básicos de habitabilidad que refiere la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo mencionado no estaría el adecuado aislamiento y eficiencia energética conforme a estándares actuales.
O dicho de otra forma, si las comunidades están obligadas a adaptar las edificaciones a los nuevos requisitos de aislamiento térmico y eficiencia energética, cuando además existen un buen número de subvenciones destinadas a tal fin y se prevén importantes partidas económicas provenientes del plan de recuperación post-covid con ese mismo objetivo.
Como suele ocurrir en estos casos, para dar una respuesta deberá atenderse a las circunstancias concretas y realizar un juicio de proporcionalidad, valorando por un lado el coste y las molestias que puedan causar las obras y por otro el ahorro energético que las mismas puedan suponer y la mejora del confort térmico de las viviendas.
Ahora bien, cabe también preguntarse si para evitar esas dudas no sería necesario que Ley de Propiedad Horizontal introdujese en su articulado alguna previsión para garantizar la adaptación de las edificaciones más antiguas a los estándares energéticos y de eficiencia actuales, tal y como ocurre con la obligatoriedad de instalar ascensor, bastando para ello que algún propietario mayor de 70 años o con problemas de movilidad lo solicite.
Así, seguramente sería deseable que, al calor de las subvenciones y llegada de nuevos fondos europeos se instase por parte del legislador a estas rehabilitaciones energéticas que no solo mejoran sustancialmente el confort de las viviendas, sino que también suponen a largo plazo un sustancial ahorro energético y, claro está, reducción de emisiones de gases de efecto invernadero.
Mientras estas reformas no tengan lugar, a la luz de la legislación actual y la abundantísima jurisprudencia que la interpreta, no resulta fácil determinar cuál es la frontera entre obras y mantenimiento obligatorio y mejoras voluntarias.
“Una forma molt personal d’entendre les empreses i els emprenedors”
Llav@-neres
Assessoria i Gestió
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