Consejos para comprar una casa: comprueba los grifos
Si eres de los que a raíz de la crisis sanitaria del COVID-19 ha decidido cambiar de hogar y vas a comprar casa, probablemente te surjan un sinfín de dudas:
¿Dónde quiero vivir?
¿Qué gastos voy a tener?
¿Es un buen precio?
Consejos para comprar una casa
Pongámonos en situación: has visitado cientos de pisos y casas, después de tantos quebraderos de cabeza, la decisión está casi tomada, pero ¿has analizado bien los pormenores de la vivienda?
Y no nos referimos solo a las características sobre el papel, sino a tus necesidades y circunstancias personales.
Es importante que compruebes temas como la comunicación en transportes públicos, el aparcamiento, la cercanía a tu puesto de trabajo o a tu familia, las instalaciones comunitarias o si tiene una tan demandada terraza.
Pero también debes prestar atención a otras cuestiones menos obvias como los posibles ruidos u olores de la calle.
¿Has visitado la casa nueva a distintas horas? ¡Pues hazlo!
Y, como anticipamos antes, ¡abre los grifos antes de que sea demasiado tarde!.
Sobre todo si se trata de la compra de una vivienda de segunda mano en la que la instalación de fontanería puede que sea demasiado vieja y quizá no funcione correctamente, supondrá una inversión mayor.
Una vez comprobados estos grifos, tendrás que comprobar otro muy importante: el grifo de la financiación ¡para que no se te cierre a cal y canto!
Si optas por un piso, averigua el estado de todo el edificio
A la hora de adquirir un piso es muy importante revisar el estado de los elementos comunitarios como garaje, tejados, ascensor, rellanos...
Esto puede advertirnos de posibles reformas que se tengan que hacer en un breve período de tiempo y con ello futuras derramas.
Por ejemplo, puede darse el caso de tener que instalar un nuevo ascensor.
Además, junto con la compra de la vivienda, el comprador adquiere también las obligaciones del vendedor como el pago de derramas que hayan sido decidas por la comunidad de vecinos antes de la compraventa.
Por eso es importante que puedas solicitar las actas de las últimas juntas y averiguar así si existen obras en trámite para cuantificar el gasto y poder negociar el precio de compra de la vivienda.
¿Hay cargas pendientes?
Es muy importante que recuerdes hacer comprobaciones legales para que el hogar de tus sueños no se convierta en una pesadilla.
Como mínimo debes consultar la situación de la vivienda en el Registro de la Propiedad para saber si está libre de cargas hipotecarias o embargos, y preguntar al presidente de la comunidad si la casa tiene al día los pagos comunitarios.
Para ello, puedes acudir al Registro de la Propiedad para solicitar una Nota Simple Informativa. Este documento contiene información jurídica como:
.- Datos básicos de la vivienda: descripción de la vivienda con la localización, el tipo de vivienda, la superficie construida y útil, polígono, parcela, referencia catastral y división horizontal.
.- Titularidad de la vivienda. Es decir, de quien es la casa en realidad junto con su participación en posibles portales o trasteros.
.- Cargas como hipotecas y otras deudas.
Estas cargas pesan sobre la vivienda y no sobre el propietario, así que, en caso de no quedar saldadas, pasarían a ser tuyas.
.- Estado general de la vivienda
En un primer vistazo, revisa si hay humedades, goteras, olores extraños, ruidos... También si encuentras defectos en paredes, techos, persianas, puertas....
.- Visita el piso en distintos momentos
Visitar la vivienda te permitirá apreciar su luminosidad, o detectar eventuales ruidos o la presencia de vecinos molestos.
.- Comprueba los exteriores
No sólo es importante que compruebes el interior de la casa o piso, también debes fijarte en los exteriores: cómo es la entrada, la zona de aparcamiento, estado del tejado, estado de los edificios que están pegados...
Lo que sí o sí deben proporcionarte es el certificado y etiqueta de eficiencia energética.
Este dato es obligatorio desde 2013 para cualquier compra-venta de vivienda.
Instalaciones,aislamiento,comunicaciones etc.
Es importante que también revises las instalaciones antes de tomar una decisión:
Gas: Revisa el tipo de instalación (si es gas botella, propano, tanque de gas) y el cumplimiento de la normativa.
Climatización. Si vives en un lugar en el que la calefacción es un imprescindible durante el invierno o en el que el aire acondicionado se vuelve básico para pasar el verano, es importante que revises el sistema y el mantenimiento. Esto te permitirá ver si es suficiente o tendrás que cambiarlo.
Electricidad: revisa el contador, estado de enchufes, tomas e interruptores, así como la antigüedad de la instalación.
Comunicación: Te resultará muy útil revisar si hay buena cobertura; algunas compañías de móviles aun hoy no tienen la que deberían, y el sistema con posibilidades de instalación.
Comprueba la iluminación general de la casa: La luminosidad añade confort y da sensación de mayor amplitud, por eso es importante tener en cuenta este factor.
Además, si vives en una zona de temperaturas bajas, es importante que reciba luz solar parar ahorrar en la factura de la calefacción.
Si la casa no es luminosa, también puedes estudiar la posibilidad de abrir más ventanas o ampliar las ya existentes.
Aislamiento térmico y acústico: Si la casa o piso cuenta con un buen aislamiento térmico, esto se traducirá en que la casa sea más eficiente energéticamente hablando, evitan así problemas de humedad o calor del exterior al interior. La memoria de calidades puede ayudarte a conocer esto.
Otra cosa que debes tener en cuenta es el aislamiento acústico de la vivienda, ya que paliará los ruidos del exterior. Es especialmente importante en zonas de centro donde hay mucho tráfico y también otros vecinos en la comunidad.
Ventilación en baños y cocina: Contar con una buena ventilación en casa es importante para mantener una calidad adecuada del aire, especialmente en baños y cocinas.
Puertas y ventanas: Aunque es importante la calidad de las puertas interiores, más lo es la puerta de entrada: una puerta de seguridad ofrece más garantías.
También es necesario que te fijes en las ventanas ya que contar con doble cristal o climalit va a evitar fugas de calor o frío en la vivienda.
Circuito del agua: Si optas por una casa, es importante que te informes de donde viene el agua, si es de la red general, comunidad de regantes o de pozo privado. También si tienes depósito, de cuántos litros y como se suministra el agua.
Las reformas que se han realizado anteriormente: Si se han realizado reformas en la vivienda recientemente, es dinero que no tendrás que invertir y puede suponer un ahorro importante.
Añadir en el contrato de compraventa una cláusula sobre vicios ocultos
Este consejo no te ayudará a detectar los vicios ocultos de tu futura casa, pero es una forma de protegerte ya que, si surgen desperfectos, tendrás menos problemas para reclamar.
Preguntar a gestores de la comunidad y a vecinos sobre problemas en el inmueble y en otras viviendas puede ayudarte a detectar posibles vicios ocultos antes de realizar la compraventa.
He detectado vicios ocultos en mi vivienda: ¿Puedo reclamar? ¿Qué opciones tengo?
Según su definición en el Código Civil, los vicios ocultos de una casa “disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”. Por este motivo, si detectas estos desperfectos tienes derecho a reclamar siguiendo estos pasos:
• Valorar el tipo de desperfecto y su relación con problemas en la construcción o uso inadecuado de instalaciones, materiales, etc.
• Notificar al vendedor por escrito los defectos y sus consecuencias, así como los plazos para solucionar el problema.
• Si el vendedor acepta la reclamación, mi recomendación es acudir a un organismo oficial, como Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, para que actúe como mediador y así solucionar el problema acorde a la a Ley de Mediación Civil 5/2012 y el Real Decreto 980/2013 evitando ir a juicio.
• Si el vendedor no acepta, deberás acudir a un abogado y a un perito, quienes te asesorarán sobre el proceso para iniciar un proceso judicial.
Tanto con una mediación como con juicio, tu demanda puede resolverse:
• Con una acción redhibitoria. Básicamente, esta resolución quiere decir que el defecto detectado hace imposible la habitabilidad de la vivienda. Por tratarse de una situación grave, podrás cancelar el contrato de compra y solicitar que se te devuelva el dinero íntegro; que conste oficialmente; todos los gastos asociados y una indemnización por daños y perjuicios.
• Con una acción “quanti minoris”. El comprador asumirá su responsabilidad sobre el vicio oculto y accederá a hacer una rebaja en el precio de la vivienda, generalmente el coste equivalente a la reforma a realizar. De esta forma, podrás poner solución al defecto sin que suponga un gasto extra para ti, aunque no podrás reclamar ninguna indemnización.
¿Cuándo debo realizar una reclamación de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano? ¿Qué ocurre si detecto los defectos pasados ese tiempo?
El plazo para esta reclamación, en el caso de las viviendas de segunda mano, es de seis meses. Pero, ¿y si los desperfectos se detectan mucho tiempo después?
En estos casos, la responsabilidad ya no recaerá en el vendedor, aunque podrás ponerle remedio con tu seguro del hogar porque las pólizas de Responsabilidad Civil pueden cubrir parcial o totalmente estos desperfectos.
• Si los desperfectos ocasionan graves daños en la infraestructura del edificio, el plazo de garantía es de hasta 10 años y se cubrirá el 100% de la reforma.
• Si afectan a la habitabilidad (ruido excesivo, humedad, etc.), tendrás hasta tres años para reclamar y tu seguro cubrirá hasta el 30% de su coste.
• Si los vicios ocultos de la casa están relacionados con acabados (instalaciones, revestimientos, etc.) solo tendrás un año para reclamar, y tu seguro únicamente cubrirá el 5% de la reparación.
Comprar una casa de segunda mano tiene ventajas y puede suponer una gran oportunidad para invertir. Sin embargo, también pueden suponer un quebradero de cabeza si surgen problemas como los vicios ocultos.
Financiación para tu nueva casa
Una vez que has comprobado todas las cuestiones anteriores y tienes la decisión clara, es el momento de hacer cuentas.
Sé consciente del dinero que tienes y el que necesitas, ya que las entidades bancarias limitan el importe del préstamo a un 70% o 80% del valor de tasación de la vivienda.
Además, la hipoteca no es el único gasto, sino que hace falta en torno a un 10% más de su precio para sufragar los gastos e impuestos de la compraventa.
Cuanto más largo sea el préstamo menor será lo que pagues cada mes. A cambio pagarás más intereses por la casa y al final te costará más.
Por eso mismo al valorar qué hipoteca elegir nunca pierdas de vista la imagen global, que es el total que pagarás por la casa.
La mejor forma de negociar la hipoteca es tener más de una oferta sobre la mesa.
Por eso debes visitar varias entidades y sucursales para buscar la mejor propuesta.
La entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria ha restado peso al papel de la oficina, ya que elimina los incentivos a las sucursales por firmar nuevos préstamos.
Sin embargo en los factores a tener en cuenta para una hipoteca sigue siendo recomendable visitar más de una sucursal del mismo banco.
A modo de ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años y un interés del 1,5%, desembolsarás 36.370 euros en intereses al banco.
Reduce el plazo a 20 años y sólo darás 23.719 euros.
Como ves, pagar antes tiene sus ventajas. Al hacer tus cálculos no cometas el error de bulto de pensar que el Euribor estará siempre en los niveles actuales porque es fácil que no sea así.
No son pocas las ocasiones en las que uno solicita una hipoteca al banco y éste le quiere adherir la obligación de contratar algún tipo de seguro o producto.
En este aspecto, debes saber que los bancos en ningun momento pueden condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de seguros o productos.
Lo que sí es una opción es que podáis llegar a un acuerdo en el que contratando este tipo de seguros o productos, el banco pueda recompensarte bajando el tipo de interés de la hipoteca.
De todas maneras, antes de decidirnos, debemos hacer cálculos de si nos interesa o no, y comparar el precio que nos están ofreciendo con el de otros bancos.
“Una forma molt personal d’entendre les empreses i els emprenedors”
Llav@-neres
Assessoria i Gestió