Pocos términos jurídicos hay tan alegremente utilizados como estos dos.
No en vano, suelen incorporarse como cláusulas “quasi-estándar” a miles de contratos de compraventa, sin reparar en las consecuencias legales y económicas que, para los firmantes, puede dar lugar la inclusión de un término u otro.
I.- Diferencias entre “arras” y “paga y señal”
Arras = Reserva: La firma de un acuerdo de este tipo no perfecciona la compraventa.
Ni el titular del bien ha vendido nada ni el interesado ha comprado nada.
Las arras son un concepto complejo y poco regulado en el ordenamiento jurídico español, quizá por eso induce a equívocos.
Ni siquiera podemos afirmar que exista un concepto de arras como tal porque según la intención de las partes cumplen una función u otra.
Las únicas que se encuentran reguladas son las llamadas “penitenciales” (artículo 1454 del Código Civil), el resto han sido perfiladas por la jurisprudencia.
Antes de entrar a explicar las tres clases de arras es necesario aclarar que el contrato de arras como tal no existe, sino que las mismas son un pacto accesorio a un contrato, que suele ser de compraventa.
Hemos de saber también que desde el momento en que las partes se ponen de acuerdo sobre aspectos esenciales del negocio, como el precio y el objeto, ya existe un contrato perfectamente válido.
Aunque no tengamos un documento firmado podemos estar ante un verdadero contrato, ya que en general los contratos existen desde que las partes consienten en obligarse y además la libertad de forma permite que dicho contrato sea verbal.
Como hemos adelantado, existen tres clases de arras, según la Jurisprudencia.
Todas tienen en común que suelen ser una cantidad de dinero (aunque no necesariamente lo ha de ser) y que se entrega por una parte a la otra en el marco de un contrato con un fin concreto diferente del precio del negocio acordado, siendo un pacto accesorio a un negocio o contrato principal.
Otro rasgo característico es que si bien pueden pactarse en cualquier negocio jurídico, están más extendidas en el marco de operaciones inmobiliarias de compraventa.
Mediante las arras este último se reserva el derecho a poder formalizar el contrato de compraventa durante el plazo y en las condiciones fijadas, sin interferencias de terceros.
Por eso, la única penalidad por incumplimiento es la pérdida de las arras entregadas o la devolución del doble de las recibidas, según sea la parte incumplidora.
Paga y señal = Compraventa: Desde el momento en que se suscribe el acuerdo, la compraventa está perfeccionada, sólo que en dicho acto únicamente se entrega una parte del precio.
Pero desde ese mismo momento el comprador (que ya lo es) podrá exigir que se le entregue el bien en cuestión y el vendedor (que ya no es titular del bien) que se le entregue la totalidad del precio, en las condiciones pactadas.
II.- ¿Qué dice la Ley?
La Ley no hace sino crear confusión al respecto porque existen tres figuras jurídicas muy similares y sólo una de ellas está expresamente recogida por el ordenamiento jurídico.
1. En primer lugar, están las Arras confirmatorias (equivalentes a una “paga y señal”):
Como su nombre indica, son un anticipo a cuenta del precio final de la compraventa.
Son las que se utilizan para reforzar la existencia de un contrato (normalmente verbal). Como señal o prueba del mismo o como principio de ejecución, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio pactado.
Si en el pacto de arras no se dice lo contrario se presume que las arras tienen carácter confirmatorio. En caso de incumplimiento del contrato las arras tendrán los efectos que hayan pactado las partes.
O dicho de otro modo, es una confirmación de que ya existe un contrato que hasta el momento era verbal, entregándose como muestra de que dicho contrato ya existe, una cantidad de dinero que es un porcentaje del precio total que se ha pactado.
¿Qué pasa si finalmente el negocio no llega a buen puerto, si no se perfecciona esa compraventa de la vivienda que habíamos reservado?
Es evidente que no hay una respuesta absoluta porque depende de muchos factores y sobretodo de lo que se haya puesto en el “contrato”, pero de una forma muy simple y generalizada podemos decir que quien da las arras las pierde y quien las recibe las devuelve, sin más.
En tal caso se habrá producido un puro incumplimiento contractual (diferente de un arrepentimiento), por lo tanto si fuera el caso, podemos exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización por daños y perjuicios.
Atención. Si no se especifica nada en el contrato, se presumirá que las arras son confirmatorias.
En caso de incumplimiento de obligaciones, se estará al régimen general sobre el cumplimiento de las obligaciones previstas en el artículo 1.124 del Código Civil (exigir el cumplimiento forzoso o bien resolver el contrato, con la posibilidad de reclamar también daños y perjuicios, si los hubiere).
2. En segundo lugar, existen las llamadas Arras penales:
Suponen una garantía de cumplimiento del contrato, ya que el incumplimiento supone la pérdida de las mismas, actuando la cantidad como daños y perjuicios para el que las recibe, una especie de multa por no cumplir lo pactado.
Sin embargo ello no significa que dicho incumplimiento sea lícito, pudiendo en su caso exigir judicialmente el cumplimiento forzoso de la obligación. Si finalmente se cumple lo pactado las arras entregadas formarán parte del precio final.
El incumplimiento por parte de quien las entrega supone su pérdida para indemnizar a la parte perjudicada. Pero si quien incumple es quien las recibe deberá devolverlas por duplicado, si así se pacta expresamente claro.
No debemos confundir éste tipo de arras con las penitenciales que explicaremos a continuación, ya que el incumplimiento que ellas prevén no será legítimo en ningún caso.
La finalidad de esta clase de arras es simplemente asegurar el cumplimiento del contrato de compraventa. Su contravención normalmente dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios en favor de la parte cumplidora.
Si no se produce ningún incumplimiento por ninguna de las partes, la cantidad entregada como arras se considera como un pago parcial anticipado.
3. Por último, tenemos las Arras penitenciales:
Las arras penitenciales son las contempladas en el art. 1454 CC (las únicas reguladas expresamente) y son una cantidad de dinero entregada en el marco de un contrato verbal o promesa del mismo que faculta a las partes a desistir legítimamente de la relación contractual (arrepentimiento).
Dicho arrepentimiento por las partes es perfectamente lícito, no pudiendo la parte perjudicada reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o la resolución con daños y perjuicios añadidos.
En caso de arrepentimiento la Ley dispone que quien las entrega (normalmente el comprador) las perderá sin que se pueda exigir adicionalmente indemnización por daños y perjuicios y en caso de que se arrepienta quien las recibe deberá devolverlas duplicadas.
Estas arras no se establecen como entregas a cuenta, ni como anticipo del pago, sino como una garantía indemnizatoria.
Sólo en caso que no se produzca el arrepentimiento se podrán reputar a cuenta del precio final del negocio.
Conclusión:
Este tipo de arras son las únicas reguladas expresamente en nuestro Ordenamiento Jurídico (art. 1545 del Código Civil).
En caso de incumplimiento, la Ley dispone que quien las entrega (el interesado en comprar) las perderá sin que se pueda exigir adicionalmente indemnización por daños y perjuicios.
Y si el que incumple es quien las recibe (el titular del bien) deberá devolverlas duplicadas.
Sólo en el caso que finalmente se formalice la compraventa y así se haya determinado expresamente, las arras se podrán entender entregadas a cuenta del precio final del negocio.
Atención. Sólo se consideran las arras como penitenciales si se indica expresamente en el contrato.
Para evitar equívocos o conflictos que nos puedan guiar inevitablemente a un proceso judicial tendremos que expresar de forma clara en el contrato qué se pretende con respecto a las arras, qué pasa con ellas si finalmente el contrato no llega a buen fin, etc., es decir, tendremos que expresar clara y exhaustivamente los efectos que se le quiera dar al pacto de arras, ya que si la intención de las partes no es clara los tribunales entenderán que se trata de Arras Confirmatorias, como hemos dicho: nunca se entiende por defecto que las arras son Penitenciales.
Por el simple hecho que un acuerdo lo titulemos “Pacto/Acuerdo/Contrato de Arras o Señal/Paga y Señal” ello no significa que las partes se puedan arrepentir ni que quien las recibe las tenga que devolver dobladas.
En conclusión, si la voluntad de los contratantes es fijar unas arras penitenciales, deberá constar de forma expresa que la cantidad de dinero que se entrega lo es precisamente en ese concepto. Por eso es trascendental tener en cuenta la distinción entre ambas figuras y asesorarse antes de firmar, si aparece el menor asomo de duda.
“Una forma molt personal d’entendre les empreses i els emprenedors”
Llav@-neres
Assessoria i Gestió