Cláusula suelo, diferentes formas de denominarla y cláusula techo
Cuando se produce la firma del préstamo se establecen una serie de condiciones que estarán vigentes durante todo el tiempo de amortización del mismo, por lo que es fundamental conocer cuáles son cada una de ellas para evitar sorpresas posteriores.
La cláusula suelo es aquella cláusula que pueden contener los préstamos hipotecarios de interés variable, mediante la cual, se fija el tipo de interés mínimo que se aplicará al préstamo aunque en índice de referencia pactado (por ejemplo el EURIBOR) baje por debajo de este porcentaje mínimo estipulado en la cláusula suelo.
Esa cláusula se conoce también como interés mínimo, en otros contratos hipotecarios también se hace referencia a ella como límite de variabilidad entre un porcentaje y otro.
Son diferentes formas de denominar un concepto que en ocasiones puede hacer que el titular del préstamo no se beneficie de las posibles bajadas del índice de referencia utilizado.
La gran mayoría de las hipotecas contratadas en España se realizan utilizando como índice de referencia el Euribor y añadiéndole a éste un diferencial.
Si en el contrato se firma una cláusula suelo muy alta puede hacer que el Euribor sea inferior a ella y que al tener este mínimo firmado no se pueda aplicar el porcentaje del índice.
También existe en este tipo de contratos un concepto que es la cláusula techo, que limita el porcentaje máximo que se podrá aplicar a la liquidación del préstamo.
También es conveniente revisarlo ya que si es demasiado alto nunca servirá de protección, ya que los valores predecibles del Euribor pueden ser que nunca lleguen a esos porcentajes.
Estas cláusulas son legales al estar incluidas en el contrato firmado por el cliente, pero han de ser pactadas, ya que hay sentencias que anulan dichas estipulaciones cuando no ha habido un acuerdo para establecerlas y presentan las circunstancias descritas anteriormente: suelo demasiado alto y techo también excesivamente alto, lo que al final redunda siempre en un beneficio para el banco y no una protección para el cliente frente a las oscilaciones del índice de referencia.
La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9-05-2013 (que resuelve una acción colectiva de cesación en la aplicación de las clausulas suelo), consideró que muchas de las clausulas suelo en los contratos de préstamo hipotecario eran abusivas por un defecto de transparencia (a consecuencia de ser una Condición General de la Contratación – redactada unilateralmente por la entidad bancaria-) que produce una alteración inesperada del precio del contrato.
Esta sentencia constituye un auténtico hito en el control de las cláusulas relativas al objeto principal del contrato en el ordenamiento español.
Principalmente esta sentencia se basa en la exigencia de que el cliente conociera, antes de la celebración del contrato, la cláusula suelo y el efecto que durante la ejecución del contrato podía tener sobre el coste real del préstamo, con el objetivo de que el cliente adoptara la decisión de contratar conociendo plenamente los efectos reales.
Las principales causas en las que se basó el Tribunal para declarar las cláusulas suelo nulas fueron, entre otras, las siguientes:
.- La creación de la apariencia de que se firmaba un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirían en una disminución del precio del dinero;
.- La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato;
.- La creación de la apariencia de que la cláusula suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de una cláusula techo, entre otros.
Dicha Sentencia del Tribunal Supremo condena a las entidades bancarias demandadas a no aplicar más las cláusulas suelo que contenían los préstamos como consecuencia de haberlas declarado nulas, pero no se pronuncia sobre los efectos retroactivos y los importes pagados de más por la aplicación de esta cláusula suelo desde su formalización del préstamo.
No obstante, la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 9 de mayo de 2014, resuelve un caso de cláusula suelo en el que se declara nula esta cláusula en un préstamo hipotecario y, además, condena a la entidad bancaria a devolver los importes cobrados indebidamente en virtud del art. 1303 del Código Civil, aunque la sentencia también comenta que es una cuestión controvertida y no se acepta por igual esta interpretación en todas las Audiencias Provinciales.
Como hemos visto antes, una de las principales causas para declarar la cláusula suelo como nula es la falta de transparencia y la falta de información, esta última tiene mucha relación con la oferta vinculante que, antes, era obligatoria en la mayoría de casos.
La importancia de la oferta vinculante de la hipoteca
La oferta vinculante es un documento que los bancos y cajas de ahorro tenían la obligación de entregar a los clientes antes de concertar un préstamo hipotecario, la cual debe que contener todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario.
Así mismo, la validez de esta oferta vinculante, en ningún caso, puede ser inferior a diez días hábiles a partir de la fecha de entrega.
Hasta 2007, la entrega de la oferta vinculante era obligatoria para hipotecas nuevas hasta el límite máximo de 150.253 euros (O.M. de mayo de 1994), y tenía que estar firmada por el cliente con un mínimo de 3 días de antelación a la firma de la escritura de la hipoteca.
A partir del 8-12-2007, la entrega de la oferta pasó a ser obligatoria para todas las hipotecas, independientemente del importe, siempre que la hipoteca recayera sobre una vivienda.
No obstante, la obligación de estar firmada con 3 días de antelación subsistía igualmente en las hipotecas con el límite de los 150.253,03 euros.
En los casos de subrogación de hipoteca existente en los que haya NOVACIÓN también se aplica lo que se ha expuesto anteriormente.
Cabe destacar que, para las hipotecas más nuevas, el pasado 28-10-2011 se publicó la orden EHA/2899/2011 que deroga la O.M de mayo de 19944 y, por lo tanto, a partir del 29-07-2012, deja de ser obligatoria la entrega de la oferta vinculante, sin negar la posibilidad que tiene el cliente de pedirlo.
En síntesis, la oferta vinculante es trascendente en los casos en los que era obligatoria su entrega, ya que si no se entregó al cliente y por tanto, no se firmó y era preceptivo, el banco o caja de ahorro incurrió en un claro incumplimiento de la ley y, por tanto, será más fácil eliminar la cláusula suelo, en caso de tenerla.
¿Cómo podemos saber si nuestra hipoteca contiene una cláusula suelo?
Según datos del Banco de España, entre el 30 y el 40% de los préstamos hipotecarios a interés variable en nuestro país tienen clausula suelo..
Préstamos que, independientemente de lo que haga el Euribor (indicador al que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas a interés variable en España), mantienen un tipo de interés mínimo -el suelo- y no pueden, por tanto, beneficiarse de los mínimos históricos del indicador hipotecario.
Así, en la actualidad y con un Euribor bajo estas hipotecas con suelo aplican un interés medio del 3,12%.
Saber si su hipoteca tiene o no cláusula suelo es muy sencillo:
· Revise con detenimiento su contrato hipotecario ya que este tipo de cláusulas aparecen en dicho contrato en el apartado de condiciones financieras junto con los plazos de amortización, los intereses, etc...
· Si no tiene el contrato del préstamo puede solicitarlo al banco o incluso al notario donde se realizó la firma del mismo.
Cosa distinta es averiguar bajo qué concepto está “disfrazado” el suelo. Muchas entidades financieras utilizan eufemismos para referirse a esta cláusula sin nombrarla. Lo más habitual es encontrar conceptos como “interés mínimo”, “límites de variabilidad” e incluso “límite de interés”.
Si disponemos de la escritura de préstamo hipotecario, solamente será necesario mirar si alguna de las cláusulas del préstamo se intitula “límites de variabilidad del tipo de interés” o similar, allí encontraremos cual es el tipo mínimo de nuestra hipoteca y, por lo tanto, aunque el índice de referencia baje, se nos aplicará aquél tipo mínimo.
En caso de no disponer de la escritura de préstamo, un indicador de que nuestra hipoteca contiene una cláusula suelo y que se nos está aplicando es el caso en el que el índice de referencia de nuestra hipoteca baja y no nos vemos beneficiados de esta rebaja en nuestra cuota.