El día 4 de agosto de 2015 se publicó en el DOGC (Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña) la Ley 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida en el libro quinto del Código civil de Cataluña
Cataluña ha sido pionera en la adopción de nuevas formas de adquirir la propiedad de las viviendas.
El gobierno catalán ha modificado el Código Civil para dar entrada a la propiedad compartida y temporal como fórmulas para reducir el endeudamiento excesivo de los compradores en la adquisición de la vivienda y dar salida al stock de vivienda existente y pretende que sea una alternativa a la ejecución hipotecaria.
Básicamente, la propiedad temporal otorga al comprador el dominio de la vivienda durante un tiempo determinado -mínimo de 6 y máximo de 99 años y, una vez finalizado el plazo, el inmueble retorna al propietario original o a sus herederos.
Mientras, la propiedad compartida permite al comprador, tras una cuota inicial acordada entre las partes, adquirir en cuotas progresivas el resto de la propiedad.
Estas nuevas figuras jurídicas --pensadas para inmuebles pero que también se pueden aplicar a bienes muebles cuya adquisición se pueda registrar-- quieren dar respuesta al problema del excesivo endeudamiento en la adquisición de viviendas surgido en los últimos 20 años.
Dos formas de acceso a la vivienda que en otros países como el Reino Unido o los Países Bajos hace más de 30 años que funcionan paralelamente al alquiler y a la compra tradicional de un piso o una casa.
Así, se puede adquirir una vivienda con menor necesidad de ingresos, ya que los importes con estas nuevas fórmulas son "sensiblemente más asumibles".
Así funcionan las nuevas modalidades
La propiedad compartida de la vivienda consiste en que una persona va adquiriendo de forma progresiva la plena propiedad de la vivienda por partes.
La propiedad compartida permite ir adquiriendo una vivienda de forma progresiva, mediante el pago de porcentajes previamente pactados con el vendedor y partiendo de un 10%.
Es decir, alguien podría comprar este año el 10% de una casa, al siguiente un 20% si las cosas le van mejor, al tercer año quizás solo puede comprar otro 10% y así, sucesivamente hasta haberlo comprado completamente.
Así, el propietario deberá pagar un alquiler por la parte de la vivienda que le reste por adquirir; y todo ello en el marco de un programa de adquisición progresiva de la vivienda previamente pactado con el promotor o el antiguo pleno propietario de la vivienda.
La propuesta es que el nuevo propietario pague un 25% de la vivienda (5% de su dinero y el otro 20% con financiación hipotecaria al uso evitando el sobreendeudamiento) de forma que el 75% de la propiedad restante se vaya adquiriendo de forma progresiva (a razón de un mínimo del 10% por cuota) al otro propietario.
Por otra parte, el instituto jurídico de la propiedad compartida, tal como ya avanza la propia Exposición de Motivos, puede brindar una alternativa jurídica más amable a los procesos de ejecución hipotecaria evitando los lanzamientos y desahucios mediante la conversión de la parte impagada del crédito hipotecario en una propiedad compartida.
Es de suponer que nuestras entidades financieras no quieran saber nada de esta figura jurídica (siempre han manifestado que actúan como financiadores y huyen de la propiedades inmobiliarias como de la peste) pero en otros supuestos puede constituir una buena alternativa para evitar indeseables lanzamientos de personas en ejecuciones hipotecarias (por ejemplo, cuando el promotor de la vivienda nueva o una rehabilitada es una entidad pública o una entidad privada sin ánimo de lucro).
En cualquier caso, la institución de la propiedad compartida viene a sumar una nueva figura a las ya tradicionales del alquiler (con o sin opción de compra) y la plena propiedad y a la no tan común figura del derecho de superficie para facilitar el acceso a la vivienda a las personas que buscan su primer acceso.
Este esquema se ideó en un principio para ayudar a los key workers, esto es, profesores, médicos, enfermeros y demás profesiones al servicio de la sociedad. En Reino Unido son 170.000 las familias que se han decantado por este tipo de tenencias y son numerosas las promociones de shared ownership en Londres.
Muchas están promovidas por housing associations (entidades privadas sin ánimo de lucro) que llevan a cabo las políticas públicas de vivienda, y otras por promotores privados.
La propiedad temporal consiste, como su nombre indica, en convertir a una persona en plena propietaria de una vivienda (con plenitud de efectos) pero sólo durante un tiempo, que está previamente determinado en el contrato (entre los 6 y 99 años).
La propiedad temporal viene definida como aquel derecho que confiere a su titular el dominio temporal de un bien, ya sea inmueble o mueble, durante un tiempo cierto y determinado, establecido mediante contrato y una vez haya transcurrido dicho plazo, que puede ser entre 6 y 99 años, el bien vuelve al titular original o a sus herederos.
El propietario original, durante la vigencia del contrato no puede llevar a cabo ninguna actuación que interfiera en el ejercicio de las facultades del propietario temporal. Por otro lado, la propiedad temporal permite adquirir la propiedad de una casa durante un número determinado de años, y una vez cumplido este período de tiempo, la propiedad con todos sus derechos y obligaciones vuelve a las manos del propietario original.
Para ello esta persona habrá de abonar sólo una parte de su precio total. .
En ambos casos el comprador es propietario a todos los efectos desde el primer día, incluso dejar en herencia la parte proporcional del piso que ha comprado como propiedad compartida o los años que le quedan del contrato de propiedad temporal.
El vendedor se limita a cobrar los porcentajes del piso que aún es suyo, como si fuera una renta mensual de alquiler, y tiene derecho a emprender acciones legales si ve un deterioro grave de la casa.
Un sistema pensado para beneficiar a ambas partes. Por un lado el comprador puede comprar sin sobreendeudarse y por el otro, el vendedor puede deshacerse de una propiedad en un contexto como el actual, en que vender es más difícil.
En un principio, y a no ser que se establezca lo contrario en el acuerdo, el deudor -al que la ley nombra propietario material- tendrá derecho de tanteo y de retracto en el caso que el "propietario formal" (banca o promotor) decidan vender su parte del inmueble.
A la inversa, ellos tendrán derecho preferencial para comprar la parte del inmueble del inquilino si él quiere traspasarla.
Con la intención de dotar de más seguridad jurídica al nuevo modelo, la ley establecerá que el dueño principal del activo podrá exigir la adjudicación total del inmueble por el 80% del valor pericial de la parte del propietario temporal cuando venza el contrato o si éste no cumple con sus obligaciones.
Si con los sueldos actuales comprar un piso es inviable y pagar un alquiler es más de lo mismo, ¿por qué no convertirse en propietario pero adquiriendo solo el 20%, el 30% o el 40%? ¿Por qué no comprar solo lo que se puede pagar?.
A estas preguntas responden las tenencias intermedias, una nueva forma de acceso a la vivienda implantada en Reino Unido y Países Bajos desde hace más de tres décadas.
El objetivo es crear un tercer mercado inmobiliario asequible a más personas que permita, por ejemplo, empezar a adquirir un piso en la avenida Diagonal de Barcelona por 300.000 euros.
¿Cómo?: “Comprando un 40% y el resto progresivamente sin sobreendeudarse”.
Esta forma de acceso aprovecha la flexibilidad del alquiler y la estabilidad de la propiedad. “Va destinada a aquellas familias que no pueden obtener ayudas públicas (porque tienen entre 1.000 y 2.000 euros de ingresos), pero que no pueden recurrir al mercado libre sin sobreendeudarse, al tiempo que no ven en el alquiler una forma de tenencia adecuada para su plan de vida”..
No solo gana el comprador.
El riesgo de impago es menor, ya que el nuevo dueño está más vinculado al inmueble y, además, el vendedor “puede ir deshaciéndose del piso progresivamente en un contexto como el actual, en el que es muy difícil vender o tienes que malvender”.
Este esquema se ideó en un principio para ayudar a los key workers, esto es, profesores, médicos, enfermeros y demás profesiones al servicio de la sociedad.
En Reino Unido son 170.000 las familias que se han decantado por este tipo de tenencias y son numerosas las promociones de shared ownership en Londres.
Muchas están promovidas por housing associations (entidades privadas sin ánimo de lucro) que llevan a cabo las políticas públicas de vivienda, y otras por promotores privados.
Tiene la ventaja de cobrar 20 o 99 años de arrendamiento de una sola vez y al principio, evitándose pago de impuestos y gastos.
"Una forma molt personal d’entendre les empreses i els emprenedors"